Los precios en dólares a los que se ofrecen las viviendas empezaron a ceder y frenaron su suba. Así se revierte poco a poco la tendencia alcista interanual, que se extendió por años.
El dato es de la plataforma inmobiliaria Properati y la consultora económica Oikos BsAs. Según su relevamiento, el precio del metro cuadrado en la Ciudad había llegado a su pico en agosto, con valores promedio de $ 2.834. Y dos meses antes se había registrado la mayor variación interanual, de un 15,22%. Pero, poco antes de septiembre, la curva de precios de inmuebles en dólares, en lugar de ascender, comenzó a bajar y no remontó nunca. Es que la caída del crédito hipotecario, la devaluación y la inflación acumulada terminaron aplastando la demanda como hace mucho no pasaba.
A eso hay que sumarle que cada vez hay más flexibilidad a la hora de negociar, lo cual también termina bajando indirectamente los valores. “A fin de año, hubo una diferencia promedio del 8% entre lo publicado y lo que se pagaba en la operación”, explica Dina Crusizio, directora de la división residencial de la Ciudad para la inmobiliaria L. J. Ramos.
Esta diferencia puede llegar hasta el 15%, según distintos operadores inmobiliarios consultados. Tanto es así que la baja de precios en las operaciones efectivamente concretadas es contundente. Según el Colegio de Escribanos porteño, en diciembre pasado hubo una disminución interanual en dólares del 26,7%.
El barrio donde más se observa la tendencia a la baja es Boedo, donde las propiedades se vendieron en enero a un 25% menos que el mismo mes de 2018, según el relevamiento de Properati y Oikos BsAs. Le siguen Parque Avellaneda, con una caída del 11,5%, y Parque Chas, con una de 10,9%.
La curva en baja, según los valores difundidos por Clarín, incluso tocó a Villa Urquiza, uno de los barrios porteños que más habían subido en los últimos años. Según el relevamiento, el m2 allí bajó un 2,7% entre enero de 2018 y el mismo mes de este año, lo que lo dejó en un promedio de US$ 3.400. Hasta el barrio más caro de la Ciudad redujo su precio: en Puerto Madero cada metro cuadrado ahora se ofrece a US$ 140 menos que 12 meses atrás.
Hay una explicación para que este freno a la suba no se convierta en brusca caída de precios: hubo inflación y devaluación, pero también propietarios que no están apurados por vender. “Compraron sus departamentos sin créditos, por lo que no están endeudados con los bancos y tienen tiempo para venderlos. Prefieren esperar -analiza Gabriel Gruber, director regional de Properati-. La otra cara de eso es que el mercado se achicó muchísimo. Lo que no ajusta por precio, ajusta por cantidad”.
Los números le dan la razón: lo que cayó muchísimo más que los precios fue la cantidad de ventas de propiedades en la Ciudad entre diciembre de 2017 y el mismo mes de 2018. Según los datos relevados por esa plataforma, los actos de compra-venta cayeron un 42%.
En las operaciones mediante crédito hipotecario, el desplome fue mayor: un 85%. Y temen que se agrave. “Las secuelas de la inestabilidad cambiaria de 2018 seguirán generando ruido en el mercado inmobiliario, principalmente vía una retracción de las hipotecas, un fenómeno que podría extenderse hasta bien entrado 2019”, prevé Juan Fernández, consultor de Oikos BsAs.
